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2020年从4-5月开始，楼市行情似乎又回到了2015-2016年那两年间，新房一房难摇，二手房年底的时候房东居然开始坐地起价了，热点板块和学区概念更是涨幅惊人。2020年上海二手房交易额已经突破1万亿，达到了12028亿，这是全国唯一一个突破万亿的城市。几大中介公司每个月开大会，销售佣金都是好几个亿，令人咂舌。2020年上海全年销售新房77319套，销售额突破5000亿，2021年大概率依旧会延续2020年火爆的市场。那今年有哪些项目值得关注？
2021年整体上市新盘的数量一定会超过2020年。因为现在房企操盘的节奏都是快周转，捂盘惜售最后只会因财务成本不断上升，导致项目赚不到钱，除非地块价格特别便宜，楼板价几乎忽略不计的那种。2020年全年共有244个新房项目上市，其中2020年新出让的90个土地项目绝大部分都会在今年陆续开盘。
在这些新盘项目中哪些项目值得关注，大致给大家罗列一下。
市中心项目
所谓市中心，主要以杨浦、虹口、静安、黄浦、徐汇、长宁、普陀七大区域板块组成，大部分房源位置都处于中环内，依据2020年新盘价格来看，普遍价格在8-16万元/平之间，有差不多70%的项目价格区间都在10-12万元/平，对于上海内环中环这样的价格体系，我觉得还是颇具性价比的。因为单单以位置来看，上海许多中环外，甚至外环外的楼盘价格已经超越了市中心项目。
2021年市中心整体价格体系依旧维持在目前的基础上的话，市中心的楼盘依旧会一房难求，认筹比普遍都会超过300%。毕竟像中兴路一号、高尚领域这样原本滞销的项目，近期也都快卖光了。随着上海二手房整体价格上升，市中心的价格是真的“香”。
海泰北外滩
未来浦西住宅第一高!不知道房价会不会也很高？
2021年北外滩将迎来约170m高的上海超高层住宅：海泰北外滩。项目包含三栋约160-170米的超高建筑，将成为浦西住宅第一高。除了住宅用地，还包括了一座历史保护建筑与一栋酒店。南边的楼栋顶部甚至设计了一座上海唯一的住宅停机坪！
住宅部分全部大平层设计，主力户型为375、750、1500平三个面积段，全部精装交付。咋看这个项目的数据和面积段，就足以想象出有多豪了，买不起也想去看一看。
翠湖五集
翠湖新天地，一个不知道卖了多少年的楼盘了。为什么还值得关注？翠湖已经不单单上海市中心高端住宅的代名词，更是具有独特海派风情与韵味的城市名片。翠湖天地坐拥新天地和淮海路两大繁华商圈，是除陆家嘴、外滩之外真正意义上所谓上海核心市中心。依据2020年加推的项目产品及价格，200平到360平，均价16.5万元/平。2021年，哪怕是往后的很多年都会成为上海楼市的关注重心，其实项目做什么样的户型和产品已经不那么重要了。
汇成南街里三期
汇成南街里其实与所谓的市中心楼盘，少了很多豪宅该有的元素，很普通的地理位置，面积、装修也只能算中规中矩，并没有多少亮点可循。但为什么在2021年要特别关注它，其实就是因为2020年的火爆的销售表现，汇成南街里2期认筹率高达1269%，击败前滩各大明星楼盘，冠绝全上海，不知道有多少想买的购房者纷纷铩羽而归。可惜2021年推盘计划有点晚，预估要到下半年，不知道大家是否等得及，该项目能否再次刷新记录，让我们拭目以待。
绿地海珀外滩
绿地海珀外滩从直线距离上是目前最接近外滩概念的项目，2020年开盘14.25万元/平的均价，总价3874万到1亿1000万，如此高标的的项目，仅仅一上午就全部售罄，可见上海顶端人群的购买力，光是认筹一个号就需要缴纳1000万。2021年项目极大可能会继续加推后续产品，无论是什么样的价格，基本还是会光。
浦东项目
2020年，浦东可能是上海楼市风起云涌表现最猛的！前滩在这一年达到了巅峰，17万元/平，2年间这里的房价翻了一翻，什么陆家嘴、外滩、新天地统统都在我脚下。张江一个没有新盘问世的孤独区域，二手房个别楼盘却涨到了16万一平米，2021年来一个新盘独孤求败吧。还有很多的区域和项目你都不敢小觑，价格简直令众多市中心的项目汗颜。浦东全区面积1210.41平方公里，常住人口超过555万，是上海市人口最多、面积最大的行政区。因为太大，板块之间也存在着发展不平衡、资源配套良莠不齐的问题，随着临港新片区的成立，众多利好辐射效益叠加，浦东未来发展依旧是上海最值得关注的区域之一。
森兰星河湾
2020年森兰星河湾终于姗姗来迟，7月20日首次开盘，均价7.95万元/平。由于前期基本没有做太多的宣传，认筹门槛标准也相对较高，所以还是有一部分购房者未能顺利认筹，认筹比只有184%。放眼目前的市场，其实显得很平庸。150多平到239平的面积区间，基本在区域内完全符合终极改善的标准了。目前森兰二手房价格已经轻松突破10万元/平，绿城项目挂牌价更是达到了12万/平。2021年的森兰星河湾假使还是以8万左右的价格开盘，相信认筹比翻一倍是最少的。
嘉泷汇
在浦东金桥这是一个神奇的楼盘，房子符合交房多年了，因为受预售价格问题，没有拿到想要的价格，房屋建好了6-7年，却迟迟没有开盘。当年想买这个项目的购房者估计很多可能房子都置换了一轮了。该项目户型从86平-240平，涵盖了刚需到改善的所有置业者的需求，对于金桥多年未出新盘的板块来说，它会不会是浦东的“汇成南街里”呢？面对目前的市场价格，2021年开盘的可能性还是挺大的。
碧云尊邸
2020年4月26日，在市场行情还不怎么明朗的情况下，碧云尊邸吹响了市场上扬的冲锋号。也正是这个节点，一些市场敏感而又有前瞻性的购房者加入了该项目摇号认筹之中。当时咋看11.2万元/平的价格似乎不便宜，但现在来看，在浦东碧云国际社区以这样的价格能够买到这样的产品，真的是捡了大便宜了。项目为大平层和别墅产品，总价1735万-7570万，160套房源在没有沙盘、没有样板房的情况下，当天开盘即抢购一空。2021年该项目的二期推盘一定会成为浦东众多项目的焦点，190平-530平，共计最后173套房源，也一定会打破上一批的认筹数据。
前滩“众星云集”
前滩目前的价格体系已经是整个上海最贵的一个板块了，因为这里没有老破小，什么都是全新的。前滩的崛起有着它的特殊性，黄浦江一线滨江、公园级别绿化配套、华二和国际顶级私立教育资源、三轨交并线中环立体网络枢纽、国际商务商业配套规划、顶级文化体育设施等，这些所有有利房产价值的因素集于一身，不要说上海，整个中国几乎都找不到类似的板块。
前滩的上涨也远远超出了大家的想象，目前板块内的二手房均价在15-17万元/平。新盘认筹率几乎个个突破1000%，要知道这个还是在极其严格的认筹要求下创造的。尚峰名邸2020年12月29日盛大开盘，总共204套房源，到204号就全部售罄。没有一位认筹者弃号，这个可能在上海所有新盘中也是绝无仅有的。
2021年前滩又将是“众星云集”的一年，格力、晶鸿名邸、东方惠雅都会陆续开盘，在加上陆家嘴的地块，无论什么样的产品和价格，买就对了。
浦开江南里
浦开江南里位于汤臣高尔夫旁，容积率约0.4，总共392套，套均面积250平米。浦开江南里将由浦开和绿城联袂打造，届时，在浦东核心位置将呈现绿城最新版的中式别墅“江南里”。对于如今土地出让受限控制，别墅新盘几乎绝迹，由此可见江南里的稀缺性。浦开因为土地储备早，操盘上依旧会延续仁恒金桥世纪的模式，浦开作为投资方和土地提供方，绿城承担产品设计、销售营销、物业等运营管理。加上项目紧靠张江，对于多年没有新盘供应的区域而言，市场火爆程度一定不亚于上海任何其他项目。
仁恒华发康桥地块
2020年8月18日，仁恒华发联合竞得上海浦东康桥地块，地块的土地出让金为人民币 45亿元，地块溢价率为32.71%，楼面价49262.7元/平米。该地块容积率1.1，为花园洋房及合院院墅产品，预计销售价格在8万元/平以上。值得一提的是紧靠该地块的绿宝园六期还有最后一批40套花园洋房，容积率1.15，与仁恒的地块建筑条件相当。由于套数少的可怜，届时开什么样的价格也颇为关注，毕竟上一批均价才61000元，基本和周边同类地块楼板价差不多。
临港新房市场
临港新区片是上海目前一二手倒挂明显的板块之一，主城区新房预期价格32000-34000元/平，二手房46000元/平。到2035年新片区将引入250万常住人口，临港新片区将践行国家战略，抓住历史机遇，提高城市的承载力，进一步激发城市活力。仅2020年全年，计划出让土地共152幅地块，其中住宅43幅，用地面积196公顷，商业地块58幅，用地面积117公顷。如此密集的土地出让规模，可能在整个上海乃至全国都是绝无仅有的。
2021年包括万达、红星美凯龙、大名城、陆家嘴、港城等众多开发商将陆续有新盘推出。新片区目前实行人才优先选房政策，对于普通社会客户来说，买房相比其他区域更是难上加难。
闵行
闵行大部分区域地理位置上都比较偏，都位于外环外，闵行区的发展崛起是从一号线延申开始的。区政府当年自掏腰包把1号线从锦江乐园站延申到了莘庄站，莘庄由此开启了华丽转身的序幕。接下去的几年内，随着莘庄南广场周边的建设，以及地铁5号线贯通，闵行的整体发展已经领先于其他几个郊区。加上这几年大虹桥板块的火热，虹庐湾、首创等多个项目热销，让我们对闵行2021年房产市场有更多的期待。
宝华紫薇花园
了解宝华项目的人都知道，宝华产品线主要是紫薇花园、城市之星、宝华源墅，大部分以市中心中高端项目为主。宝华的网红地下车库设计曾经引起了业内不少关注，通过车库及首层双大堂设计，大幅提升了业主的居住体验，一个车库也能带动房子价值的提升。2020年宝华分别在闵行颛桥、浦东外高桥拿地，将分别打造宝华紫薇花园系列产品。相比长宁仙霞路的紫薇花园，颛桥项目面积段在85-120平，户型更为紧凑，不知品质是否会降低标准。
上海星河湾VS紫竹半岛
星河湾不管在中国哪座城市，所到之处，都会引发市场的关注。作为上海三个星河湾项目之一，闵行星河湾已经是区域内价格最高的项目，比周边楼盘要高出一大截。2020年9月开盘，均价7.828万/平，共计196套，总价1286万到3206万。虽然产品设计依旧保持了星河湾一贯风格，装修品牌也绝对高端，但最终还是败给了价格。此次开盘由于认筹人数过低，未采取摇号方式，随到随买在上海新盘中已经不多见了。
紫竹半岛从地理位置上比闵行星河湾更偏，项目都在郊环了。凭借香兰湖独特的景观资源以及华二对口学校优势，开盘均价达到了8.02万元/平米，户型配比230平米和270平米，最高总价2411万，绝对和闵行星河湾有得一拼。但可惜同样是由于价格因素，认筹比只有凄惨的10%，在上海如此火爆的市场下，基本属于垫底的。2021年两个项目极有可能加推后续产品，目前市场持续走高，可能会带动项目的去化，作为闵行终极改善项目，上海星河湾和紫竹半岛两者依旧会上演pk大戏。
青浦
青浦这两年的发展有目共睹，是上海郊区中发展潜力最大的区域之一。青浦新城以居住生活、产业、旅游等综合功能，打造具有"水乡文化"与"历史文化"内涵的，服务长三角、上海西部的综合性生态宜居城市。
徐泾紧邻虹桥综合交通枢纽，是上海东西向城市发展轴上的重要节点。作为虹桥商务区的组成部分，将与周边地区共同承担城市副中心职能。国家会展中心和虹桥商务区核心区的进一步发展、轨道交通17号线的运营以及进博会的召开都将为徐泾镇带来新的发展契机。2020年徐泾新盘个个一房难求，以蟠龙为首的新房市场每天在这里上演着奇迹。
蟠龙天地2期
2020年10月18日大虹桥蟠龙天地正式开盘。最终蟠龙天地以3715组认筹的数字，刷新历史新高。蟠龙天地二期将在2021年上半年推出，产品与一期相同，126的四房和100平的二房和三房，妥妥的刚需改善项目。二期位置更好，也更靠近公园及商业设施，总户数738套，要远远低于一期的套数。相信到时候继续创造新高也不是不可能。值得一提的是126平的户型套数更少，而且是景观楼王位置，单价应该与100平的户型拉开更大的差距，摇号排序在200号之内才有可能买到。
其他区域
2020年上海楼市呈现完全逆袭之态，买新盘绝对是要有充分的运气才行。热点区域和部分项目，出现了太多“出乎意料”的状况。谁都没有想到市场的火热居然如此猛烈。除了上述区域，上海其他区域和板块虽然同样受到市场的追捧，但销售情况冷热不均。2020年有将近20%的新盘认筹率未能达到50%，大部分集中在宝山、嘉定、崇明、奉贤、金山这些远郊。造成这种分化局面的因素主要有以下几个方面：
一，区域板块位置太偏，配套规划存在较大的缺陷。
二，新盘与周边二手房基本没有价差，有些甚至比二手房还贵。
三，市场长期缺乏热度，主要依托本地居民去化。
四，产品设计定位存在问题，不能适应市场需求。